最近一段时间,特色小镇成为热词,根据相关部门规划,到2020年,我国将要培育1000个特色小镇。然而,一些地区对特色小镇的认识存在偏差,建设过程中缺乏科学规划,特色不突出,甚至一些特色小镇成为房地产开发项目。

原标题:特色小镇为何没有形成特色产业? 河北东胜国际健康小镇样本调查

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特色小镇的核心在于
“特色”,具体来说,就是要形成特色产业聚集区。此外,还要实现一二三产深度融合,如果只把特色小镇搞成房地产项目,就背离了初衷。笔者认为,特色小镇除了找准特色产业,还有很关键的一点,就是要把新农民招揽过来。

在全国各地争相上马“特色小镇”的热潮中,如何防止千镇一面和房地产化似乎是绕不开的难题。

5月29日下午,由赛迪顾问产业地产研究中心主办的“2019年中国产业地产典型案例分享沙龙及专项资金申请政策解读”活动在北京举行,会上发布的《2019中国产业特色小镇典型案例与操盘逻辑白皮书》认为,产业特色小镇应首选以城区人口500万人以上、1小时左右…

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《中国经营报》记者近日根据河北省发改委公示的2019年创建类和培育类特色小镇名单中部分项目走访发现,位于张家口市经开区的东胜国际健康小镇,已由棚户区改造项目变身为培育类的康养特色小镇。项目区先行建设的,则是一处名为东胜·紫御康城的房地产项目。

5月29日下午,由赛迪顾问产业地产研究中心主办的“2019年中国产业地产典型案例分享沙龙及专项资金申请政策解读”活动在北京举行,会上发布的《2019中国产业特色小镇典型案例与操盘逻辑白皮书》认为,产业特色小镇应首选以城区人口500万人以上、1小时左右通勤圈内人口密度超过1500人/平方公里的34个都市圈,产业资源是其核心竞争力,要防止产业特色小镇房地产化,严格把控住宅用地的配给比例,切实杜绝“挂羊头卖狗肉”的现象。

纵观整个规划区域内,目前仅有的,是一座老年公寓。未来,如何培育成“特色产业”,仍有待观察。

PPP融资是关键

当地政府部门在给记者的复函中指出,特色产业在项目的概念性规划中有具体描述,政府会在其后续的建设过程中予以监督和指导。一旦不符合小镇相关建设要求,会根据政策,报请上级取消其培育类特色小镇资格。

产业特色小镇是指以特色产业或新兴产业为发展引擎,特色地理环境或人文环境为吸引核,打造具有特色产业定位、独特品牌文化,融合了产业功能、旅游功能、文化功能、社区功能,构筑了产业链、投资链、创新链、人才链、服务链,规划面积3-5平方公里,核心建设用地面积1平方公里,形成了独特小城镇的生态产业圈。

而在此背后,开发企业则反映,建设房地产项目可以回笼资金和导入人流,更好地支撑相关产业。但是入选特色小镇后,政府方面只有制约,却没有任何政策支持,“更像是戴上了‘紧箍’”。

从发展历程来看,白皮书认为,未来一段时间中国将位于约瑟姆“S”型曲线快速阶段的后半段,根据《国家新型城镇化规划》,2020年,常住人口城镇化率达到60%左右;单从一线城市观察,城镇化率早已进入70%的饱和区间,应运而生的是一线城市周边的三四线城市,城市圈逐步崛起,产业特色小镇成为该阶段的必然产物。

棚改项目变身“特色小镇”

产业特色小镇的建设主要分为五个阶段:在“土地一级开发”阶段,主要侧重城镇土地规划;在“产业项目开发”阶段,政府需要确定小镇产业的发展方向并开发相应的产业项目,同时制定开发政策、引进人才和投资,这是产业特色小镇建设最为重要的一环;“产业链整合”阶段,政府引进各类企业,引导以小镇特色产业为核心的产业集群,形成完整产业链;而在“二级土地开发”和“配套服务设施”阶段,产业规划已经完成,各类地产开发及配套服务设施的建设将逐步完善。

在张家口市区乘车沿西外环路西行,从四杰屯出口驶出不远处,即可看到一处“2049健康小镇计划——东胜·紫御康城”项目的指示牌。再行不足百米,便是项目的营销中心。

在商业模式上,目前产业特色小镇主要靠土地升值、运营收益、销售等来盈利。

营销中心内部,建有一座巨大沙盘,呈现着项目的整体规划。记者看到,沙盘上被标注为城市生活片区、活力养生片区、生态休闲片区、城市服务片区等多个区域,细分之下,又有高端住宅、适老住宅、度假别墅、商业综合体等数十个子区域。

而产业特色小镇建设的融资渠道可以分为政府资金、社会资金和金融机构3大类。

据营销人员介绍,项目整体规划占地2000多亩,目前尚未开盘,待售一期房源,共9栋高层,属“城市生活片区”部分,规划有89~138平方米户型,价格未定。

其中,连结政府与社会资金的PPP模式或将成为未来产业特色小镇建设的主要融资模式。白皮书称,PPP作为连结基础设施建设与社会资金的枢纽,一方面可以减轻政府的资金压力,另一方面也为庞大的社会资本拓宽了投资渠道,是产业特色小镇融资的主要模式之一,白皮书预测,产业特色小镇的PPP合作模式将呈上升趋势。

而对于何为“2049健康小镇”,其仅表示,项目以“健康”为主题,未来将引入医疗机构,称之为“小镇”则是因为项目除医院外,还规划引入学校、商业等配套,“规模很大”。

在选址方面,白皮书认为应首选都市群周边与主城相连的小镇。

事实上,就在10月15日,河北省发改委发布《特色小镇创建类和培育类名单(2019)公示》,其中,张家口市经开区东胜国际健康小镇项目作为培育类特色小镇入选。

赛迪顾问产业地产研究中心高级咨询师余德彪在解读白皮书时指出,大城市发展到一定阶段,会出现空间饱和、房地价高、环境恶化等问题,大城市周边的小城镇具有空间、价格、生态方面的优势。特色小镇布局在核心大城市周边,相互能形成人流交换、物流交换、信息流交换,形成要素互补。

记者查询中国土地市场网信息显示,2018年12月,张家口东丽房地产开发有限公司取得项目约5公顷土地使用权,土地用途为商住用地。天眼查资料则进一步显示,该公司为东胜集团控股子公司。

白皮书认为,产业特色小镇首选以城区人口500万人以上、1小时左右通勤圈内人口密度超过1500人/平方公里的34个都市圈内,可以重点关注上海、南京、杭州、宁波、广州、深圳等成熟型都市圈,以及首都都市圈、合肥、青岛等发展型都市圈。

在东胜集团官方网站上,记者注意到,其产业划分为城市更新、文化旅游、特色小城镇、金融资本四大板块,其中,东胜·紫御康城项目被归入城市更新·棚户区改造板块。

杜绝房地产化

据介绍,东胜·紫御康城项目为2049小镇首开区,总占地2400亩,整体规划包含以健康为主导的高端养老、康复医疗、商务商业、体育休闲等九大健康产业板块。

在产业定位方面,余德彪指出,当前全国特色小镇的主导产业中,以第二产业和第三产业数量居多,特别是战略性新兴产业和文旅康养产业。此外,也有依托第一产业即农业,特别是新兴农业形成的田园综合体和新兴农业小镇。白皮书认为,在产业特色小镇的产业发展路径中,选择三产为主导产业更容易形成人口聚集效应,同时多数环节的附加价值也是较高的。

对于东胜·紫御康城项目与特色小镇的关系,张家口市经开区特色小镇服务中心负责人在给记者的复函中指出,东胜·紫御康城属棚改项目,现在所建部分为回迁安置房,也作为将来小镇的人流基础。“这个项目先签的是棚改协议,引进了东胜集团。后来政府想在这个区域打造康养产业,才做了进一步的规划,棚改项目属于特色小镇的一部分。”上述负责人在接受记者采访时表示。

图:余德彪解读白皮书 21世纪经济报道 夏旭田 拍摄

特色产业未现

白皮书认为,特色产业小镇的核心是产业,未来特色小镇的发展将围绕产业发展为主导,智能制造、医药健康、科技创新、数字创意等产业将成为产业特色小镇突破口;具备长远战略规划和产业资源优势的地产开发商、产业运营商等社会资本将进入产业特色小镇的先锋方阵,而缺乏产业资源及运营战略的企业将提前退场。

2017年12月,国家四部委联合发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》,明确指出,要坚持产业建镇,挖掘最有基础、最具潜力、最能成长的特色产业,做精做强主导特色产业,打造具有核心竞争力和可持续发展特征的独特产业生态,防止千镇一面和房地产化。

余德彪强调,在建设特色产业小镇时,千万要杜绝“挂羊头卖狗肉”,回归小镇发展本质,杜绝房地产化。

而在河北省委、省政府发布的《关于建设特色小镇的指导意见》(以下简称“指导意见”)中,亦指出,特色小镇要明确产业定位,每个小镇要根据资源禀赋和区位特点,明确一个最有基础、最有优势、最有潜力的产业作为主攻方向,差异定位、错位发展,挖掘内涵、衍生发展,做到极致、一流。

白皮书指出,无论产业特色小镇的建设主体是否为房地产企业,均应严格把控住宅用地的配给比例,认真研究小镇常住人口规模、吸引人口来源和相关配套服务的供给。强化小镇特色产业的支撑,重点考察小镇产业的资源禀赋基础、市场需求及规模和公共设施服务支撑能力,防止产业特色小镇房地产化。

记者了解到,根据东胜国际健康小镇的概念性规划,其产业定位为以全龄康养为核心主导产业,辅助亲子度假、快乐运动、精致农业等项目,构建包含健康休闲产业多元化产品、全产业链相互协调融合发展的业态,打造嵌入式多代亲情养老基地、健康颐养主题特色小镇。

但是,记者在走访中发现,作为一座以棚改项目为基础的“特色小镇”,东胜国际健康小镇,规划区域内仅有一处老年公寓,此外再无关于养老、医疗等体现健康主题的产业基础。“培育类只要有投资主体和概念性规划,进行了前期投入,政府方面再出具相关的支持文件,就可以进行申报了。”特色小镇服务中心负责人告诉记者。

据其介绍,东胜集团同老年公寓签署了收购框架协议,意在将其改造提升为医疗中心,并依托已有养生养老产业资源,以全龄康养为核心主导产业,继续经营并包装升级养老服务。

但是,“平地而起”的特色小镇该如何凸显其“产业特色”?对于特色产业投资占比,东胜集团项目负责人回复称,“我们会在整个开发过程中,围绕健康主题来做,这个概念会融入方方面面,比如养生膳食、健康讲座、老年大学等等,这些看不见的投资是无法衡量的。”

特色小镇服务中心负责人则告诉记者,政府同投资商签署有小镇项目合作协议书,约定了整体项目的产业方向及占比。后续会根据项目的进展情况约束企业的建设行为。

“成了束缚”

“其实,戴上特色小镇的帽子,真的成了一种束缚。”东胜集团项目负责人告诉记者。

据其解释,东胜集团初衷即为打造一处康养产业项目,一方面产业投资需要资金回笼;另一方面则需要人流导入,所以开发房地产项目实为与产业相互支撑、相互促进。但是,入选“特色小镇”后,则在建设用地规模、规划内容等方面受到了多重制约。

“消费者买房看重的主要是项目的区位、品质、配套等等,而不是‘特色小镇’这个名称。事实上,在普通老百姓心里,根本没有‘特色小镇’这个概念。”项目负责人表示。

而对于特色小镇房地产化的问题,经开区特色小镇服务中心负责人认为,每个产业都有不同的特点,康养类产业必须要有人流支撑,所以前期开发房地产项目,即是为了构建人口基础,也是为了下一步产业投入时的资金回流,“毕竟作为招商引资的宗旨,不能让企业不挣钱。”

记者注意到,在河北省委、省政府发布的《指导意见》中,要求各地和各部门积极研究制定具体政策措施,整合优化政策资源,给予特色小镇建设有力的政策支持,包括如加强用地保障、强化财政扶持、加大金融支持、完善基础设施、支持试点示范等。

那么,东胜国际健康小镇是否享受了某些政策支持?对于记者的疑问,企业和政府方均表示“没有任何扶持政策”。

“我们作为政府,当然也希望在招商引资的时候有‘拿得出手’的政策,这样才能吸引更多的企业来投资,但是从省里到市里,再到区一级,真的没有具体政策。”经开区特色小镇服务中心负责人表示。

“特色小镇主要是由政府指导,靠企业自己来建设,目前协调各省厅之间出台具体政策有一定难度。”河北省发改委规划处一位负责人告诉记者,事实上,该部门也协调了相关单位推出政策,比如在金融方面,联系了相关金融机构搭建金融平台,并对各特色小镇进行摸底,了解资金需求并反馈到相关银行,让双方进行对接,但是“没有具体的、落实到纸面上的文件。”

“河北省的特色小镇发展本身就比较滞后,加之后来这个概念提的声音比较小了,所以省里一直没有出台更为细化的支持政策。”当地一位了解特色小镇政策的政府官员告诉记者。

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